上海房企卖地逆市投资白酒

　　2月3日晚间，上海新梅发布公告，宣布公司正计划与大股东进行“卖地”、“买酒”的关联交易。根据披露的交易内容，一方面，上海新梅将以约3.5亿元的价格，向大股东上海兴盛实业发展（集团）有限公司（下称“兴盛集团”）转让子公司江阴新兰房地产开发有限公司（下称“江阴新兰”）55％的股权；同时向兴盛集团收购其所持有的喀什中盛创投有限公司100%股权，交易价格为2.73亿元，以间接收购河南省宋河酒业股份有限公司（下称“宋河酒业”）10%股权。

　　公告还称，公司有可能进一步从高盛手中收购宋河酒业20.7％的股权。

　　此番转型投资白酒，上海新梅是否能够避免重蹈和当年高价拿地一样踏错投资节拍的覆辙？公司在公告中称，其计划入股的宋河酒业已启动A股上市程序。

　　但2009年入股宋河酒业的高盛，却在此时有意退出宋河酒业，而这也给宋河酒业上市前景蒙上了一层阴影。

　　高价拿地难盈利

　　由于房地产行业自2012年下半年回暖迹象明显，而白酒行业却因为塑化剂、限酒令等一系列利空消息而迎来拐点，对于上海新梅此时抛出与大股东置换资产的计划，市场上不乏争议声音。

　　上海新梅的解释是，出售房地产项目子公司意在为2010年高价拿地“解套”。2010年正值房地产市场高峰，江阴新兰在当年底以6.15亿元价格竞得江阴一幅土地，但自2011年新一轮房地产调控降临，江阴楼市量价齐跌，上述地块如今已陷入“开工即亏损”的艰难处境。

　　“2012年下半年楼市确实出现了复苏的迹象，但与此同时，行业格局也更加分化，市场复苏对大的房企有利，对于中小房企来说，并没有太多改善。”上海新梅董秘何婧解释。

　　2012年，上海新梅营业收入同比下降24.08%，净利下滑高达85%，目前土地储备仅剩江阴一处在建项目以及一幅未开发土地。

　　江阴新兰曾在2010年12月28日竞得江阴“澄地2010-C-89”号地块，并已取得《土地使用权证》。该地块的土地出让金为6.15亿元，土地面积5.52万平方米，容积率1.6——2.0，折合楼板价约5570元/平方米。

　　然而拿地至今，这一项目却迟迟未见动工，何婧称，当地政府在完成该地块出让后，又在周边重新规划建了一处加油站，令项目受到影响，这是迟迟未开工的直接原因。

　　但事实上，不开工的更重要的原因是上海新梅当初取得该地块的价格过高。

　　何婧称，相比项目5570元/平方米的楼板价，目前周边房价约8000——9000元/平方米，项目已无盈利空间，如果土地还在上市公司手上不开发，则面临计提减值损失的可能，因此选择转让给大股东，由大股东和政府谈判后续的开发事宜，以减轻上市公司的经营压力。

　　面对当初高价拿地的事实，上海新梅如今不得不以退出房地产业的方式咽下这一苦果。

　　入股宋河酒业惹争议

　　让业内不解的是，上海新梅选择白酒作为转型的第一个尝试。据何婧介绍，上海新梅大股东兴盛集团在2012年10月初以2.7亿元价格收购了宋河酒业10%股权。

　　就在兴盛集团完成收购之后，白酒行业却接连遭遇塑化剂以及限酒令等不利影响，估值也一路下滑，兴盛集团选择此时将宋河酒业10%股权注入上海新梅，引发外界质疑此举是大股东为了脱手“烫手山芋”。

　　不过何婧表示，上海新梅是按原值受让大股东持有的10%股权的，并且认为白酒行业虽然短期面临困难，但长期仍有潜力。

　　根据公告，除了受让大股东持有的宋河酒业10%股权，上海新梅未来还有可能继续收购高盛所持有的宋河酒业20.7％的股权。

　　2009年底、2010年初，作为河南最大的白酒企业，宋河酒业先后引入高盛和平安的投资。一位熟悉高盛此次投资事宜的人士透露，他曾建议高盛方面不要投资宋河酒业，认为宋河酒业并不是最好的投资标的，因为只是参股，不是控股，决定不了企业的决策，但是这一建议未被采纳。事实上，宋河酒业获得高盛入股之后的发展态势也一般。

　　当地一家大型白酒企业高层也表示，宋河酒业近年来一直在更换品牌诉求，一直缺乏一个稳定的主打品牌定位。而另一位熟悉宋河酒业的业内人士表示，宋河酒业曾经希望美国最大酒企百富门入股，双方谈了很久，但是最终没有谈成。

　　按照上海新梅公告的数据，宋河酒业近三年的营业收入分别为12.74亿元、14.29亿元和15.57亿元，净利润分别为1.48亿元、2.08亿元和2.31亿元，但这一数据却遭到业内人士的质疑。

　　此外，上海新梅公告中披露的宋河酒业高达14.8%的净利润率，也遭到业内人士的质疑。上述业内人士介绍，河南白酒市场竞争激烈，费用率很高，且宋河酒业的中档酒多为经销商买断产品，买断价格不高，其低档产品“鹿邑大曲”价格只有几十元，而新产品“国字六号”销售情况非常一般，作为二三线白酒企业，要投入大量资金用于市场费用，难以置信宋河酒业能有如此之高的净利润水平。

　　上海新梅的公告称，宋河酒业已经启动A股上市程序。何婧介绍，此次收购宋河酒业10%股权的转让协议中有一条款，如果两年内宋河酒业未能实现上市公开发行，宋河酒业大股东辅仁药业集团有限公司将会回购相应的股份。